Prrendo questo post per rispondere, ma è rivolto a tutti quelli che si sono interessati alla questione "immobili e mutui".
Premetto che, avendo seguito e seguendo il mercato immobiliare a latere della mia attività professionale già dai primi anni '90, ma appunto con un base di preparazione economica e con sia pure piccola ma crescente esperienza professionale, la mia, pur senza essere assolutamente quella dello "squalo immobiliare", non è certo la visione dell'uomo della strada citato in qualche post precedente (tanto che abiamo fatto due operazioni immobiliari, una nel 1997-2006 con plusvalenza stratosferica ed una nel 2016 e ancora in essere con logica da investimento, che sta dando un rendimento decisamente interessante rispetto ad altre opzioni disponibili a parità di "sicurezza", parliamo di un 4% annuo netto tutto).
Io attorno alla metà dei primi anni '10 del secolo presente ho assistito ad una follia collettiva che si auto alimentava nel loop banche - "consumatori". Ho visto erogare da banche primarie sul mercato nazionale (ed europeo) mutui folli: il caso peggiore fu un mutuo al 120% (acquisto + ristrutturazione) con pagamento dei soli interessi e tre tranche di rimborso capitale secco a 5-10-15 anni, ma con la possibilità di spostare il pagamento one shot a termine o di rifinanziare in modo classico, il che è un tipo di operazione (comunque rischiosa) in logica prettamente B2B e mai B2C. Il bello è che il geometra che periziava per la banca era in fortissima difficoltà perché la banca che voleva assolutamente chiudere l'operazione gli imponeva di stimare un valore crescente dell'immobile con un dato tasso incermentale, mentre io che per alcuni motivi ero in contatto con gli acquirenti (nota bene, manco a reddito fisso e certo ...) venivo sbeffeggiato perché sconsigliavo l'operazione, con sottointeso invito a darmi all'ippica. Rammento quando ci siamo visti con il geometra, mani nei capelli e facce sconsolate, quello più preoccupato era il geometra che non sapeva come sfangarsela (gli diedi un paio di dritte per pararsi le terga da future azioni risarcitorie, sapevamo entrambi che l'operazione non poteva stare in piedi). Ok, questo è un esempio da parossimo, ma il mood era quello, ovvero una generale frenesia delle banche nel concedere mutui (e qui ha ragione renatom), ma anche una diffusa e generale attitudine dei malcapitati potenziali clienti di pensare di essere degli economisti provetti. Io lavoravo lato clienti, ben pochi hanno voluto ascoltare le mie considerazioni, la maggior parte era fermamente convinta che gli immobili non possono mai svalutarsi "per definizione". E va detto che discorso analogo, se non anche peggiore, era quello dei finanziamenti per rilevare un'attività commerciale, anche a fronte dei numeri blu e rossi messi giù carta e penna in cui dimostravo l'insostenibilità del progetto e la sicura insolvenza futura, e niente, andavano avanti diritti come treni a schiantarsi (anche lì, pescando dai ricordi, uno voleva acquistare un'edicola perché era stufo di fare l'operaio in fabbrica, volevo sfiondarlo da subito perché l'avevo inquadrato a volo (non quanto operaio, ma per totale mancanza di attitudine al concetto di impresa), ma "non potevo dire di no" perché era amico di un cliente affluent etc etc: gli faccio i conti della prima proposta e gli spiego che il settore era in implosione, dandogli il prezzo max che avrebbe potuto pagare e che ovviamente il venditore rifiutò, ne porta una seconda e gli rifaccio gli stessi conti con numeri diversi ma con lo stesso risultato concettuale, alla terza gli rifaccio i conti e gli dico di non farmi perdere più altro tempo ... offesissimo se ne andò, per fortuna la persona di comune conoscenza comprese la situazione)
Furono anni di follia collettiva, di cui a mio modesto parere il sistema bancario è il primo e pieno responsabile, ma con larga e pesante corresponsabilità della maggior parte dei consumatori che, salvo pochi casi in cui faccio rientrare quelli necessitati ad acquistare casa, volle credere alle marmotte che confezionavano la cioccolata.
