Per i fautori della vendita dei beni dello Stato.....

[agricolo]

http://www.lastampa.it/2014/07/08/economia/nessuno-compra-le-bellezze-italiane-il-wsj-un-flop-le-vendite-demaniali-xx4qLGpJ2wYf7c3y0i2KEI/pagina.html

Ma chi pensavano che le comprasse quattro caserme marce di questi tempi?

 

[Ex Batri]

Si bisogna Vendere e non Svendere.

Un fattore da approfondire, per capire il perchè dell'assenza di offerte, è se i vari immobili demaniali, messi sul mercato, hanno le necessaria potenzilità urbanistica per essere trasformati in immobili a reddito.
Mi spiego con un esempio. Prendiamo una ex caserma magari realizzata in un palazzo storico. Questa caserma ha una destinazione urbanistica che non permette la trasformazione in residenziale o ricettivo (alberghi).
EDIT
Quindi questo il palazzo di fatto è invendibile a un prezzo che prevede la sua trasformazione da caserma ad albergo di lusso perchè nella realtà non è possibile in tempi brevi.
Il cambio della destinazione d'uso dell'area su cui insiste la caserma infatti comporta una variante del PRG o PGT vigente.

Quindi se la determinazione del prezzo di vendita da perte dello Stato è basa su un potenziale cambio d'uso dell'immobile che in realtà non è immediato, l'investitore farà un'offerta inferiore che tiene conto del tempo che dovrà mettere per il cambio d'uso. Poi se non è neanche certo che riasca ad ottenere il cambio d'uso, l'investitore non fa neanche un'offerta.

 

[agricolo]

Si bisogna Vendere e non Svendere.

Un fattore da approfondire, per capire il perchè dell'assenza di offerte, è se i vari immobili demaniali, messi sul mercato, hanno le necessaria potenzilità urbanistica per essere trasformati in immobili a reddito.
Mi spiego con un esempio. Prendiamo una ex caserma magari realizzata in un palazzo storico. Questa caserma ha una destinazione urbanistica che non permette la trasformazione in residenziale o ricettivo.
Quindi questo palazzo è di fatto invendibile a un prezzo che prevede la trasformazione in albergo che in realtà non è possibile. Il cambio della destinazione d'uso dell'area non è semplice perchè comporta una variante del PRG o PGT vigente.

Esatto. Per cui, dal momento che buona parte degli immobili "vendibili" hanno determinate caratteristiche che li rendono adatti solo al ruolo per cui sono stati costruiti (sembra banale, ma pare che non sia così), di fatto sono invendibili.

 

[arizona77]

Si bisogna Vendere e non Svendere.

Un fattore da approfondire, per capire il perchè dell'assenza di offerte, è se i vari immobili demaniali, messi sul mercato, hanno le necessaria potenzilità urbanistica per essere trasformati in immobili a reddito.
Mi spiego con un esempio. Prendiamo una ex caserma magari realizzata in un palazzo storico. Questa caserma ha una destinazione urbanistica che non permette la trasformazione in residenziale o ricettivo.
Quindi questo palazzo è di fatto invendibile a un prezzo che prevede la trasformazione in albergo che in realtà non è possibile. Il cambio della destinazione d'uso dell'area non è semplice perchè comporta una variante del PRG o PGT vigente.

Esatto. Per cui, dal momento che buona parte degli immobili "vendibili" hanno determinate caratteristiche che li rendono adatti solo al ruolo per cui sono stati costruiti (sembra banale, ma pare che non sia così), di fatto sono invendibili.

diciamo che non si capisce perche' alla vendita non vengano gia' proposti con variazione d' uso incorporata.
Sembra quasi non li voglian vendere, nespa'

 

[Ex Batri]

diciamo che non si capisce perche' alla vendita non vengano gia' proposti con variazione d' uso incorporata.
Sembra quasi non li voglian vendere, nespa'

Ho avuto a che fare professionalmente con enti privati per la vendita d'immobili e ti assicuro che quello che per noi è logico (determinare il valore di un immobile sulla base delle sue reali capacità e non sulla base di ipotesi tutte da verificare) a certi livelli "dirigenziali" non lo è affatto.
Entrano in gioco dinamiche contorte che portano a far lievitare il valore reale.
Faccio un esempio. Un Ente da l'incarico della valutazione a un tecnico che, o per fare bella figura o per avere un suo onorario più alto o per manifesta incapacità, sopravvaluta l'immobile facendo trapelare delle potenzialità in base di un cambio d'uso tutto da verificare.
L'Ente delibera la vendita di quell'immobile sulla base dei quel valore "gonfiato" per esempio di ? 10. La delibera di vendita è vincolate e quell'immobile potrà essere venduto solo a una cifra pari o superiore a ? 10,00, non un cent di meno.
Quindi se arriva una sola offerta di ? 9,99 quell'Ente non venderà e si terrà quell'immobile sul groppone a marcire per anni nel vero senso della parola.

 

[Ex Batri]

Esatto. Per cui, dal momento che buona parte degli immobili "vendibili" hanno determinate caratteristiche che li rendono adatti solo al ruolo per cui sono stati costruiti (sembra banale, ma pare che non sia così), di fatto sono invendibili.

Si sono invendibili se non fosse che essendo lo stato a vendere, si potrebbe inserire una clausola legale che rende più semplice il cambio d'uso e quindi la vendita :-o

 

[arizona77]

.....si potrebbe inserire una clausola legale che rende più semplice il cambio d'uso e quindi la vendita :-o

pardon

 

[arizona77]

Esatto. Per cui, dal momento che buona parte degli immobili "vendibili" hanno determinate caratteristiche che li rendono adatti solo al ruolo per cui sono stati costruiti (sembra banale, ma pare che non sia così), di fatto sono invendibili.

Si sono invendibili se non fosse che essendo lo stato a vendere, si potrebbe inserire una clausola legale che rende più semplice il cambio d'uso e quindi la vendita :-o

detto in maniera piu' consona.....ma il mio concetto di sopra era quello

 

[Ex Batri]

Esatto. Per cui, dal momento che buona parte degli immobili "vendibili" hanno determinate caratteristiche che li rendono adatti solo al ruolo per cui sono stati costruiti (sembra banale, ma pare che non sia così), di fatto sono invendibili.

Si sono invendibili se non fosse che essendo lo stato a vendere, si potrebbe inserire una clausola legale che rende più semplice il cambio d'uso e quindi la vendita :-o

detto in maniera piu' consona.....ma il mio concetto di sopra era quello

Si scusa è quello.

 

[maddeche!]

http://www.lastampa.it/2014/07/08/economia/nessuno-compra-le-bellezze-italiane-il-wsj-un-flop-le-vendite-demaniali-xx4qLGpJ2wYf7c3y0i2KEI/pagina.html

Ma chi pensavano che le comprasse quattro caserme marce di questi tempi?

Dipende.
Cosa ci si può fare con una caserma ?

Qui al mio paesello, per esempio, farebbe molto comodo una discarica per lo smaltimento dei rifiuti: quella di malagrotta é satura.

 

[SupercinqueTC]

Esatto. Per cui, dal momento che buona parte degli immobili "vendibili" hanno determinate caratteristiche che li rendono adatti solo al ruolo per cui sono stati costruiti (sembra banale, ma pare che non sia così), di fatto sono invendibili.

Si sono invendibili se non fosse che essendo lo stato a vendere, si potrebbe inserire una clausola legale che rende più semplice il cambio d'uso e quindi la vendita :-o

troppo facile e troppo intelligente.

non è roba da politicanti

 

[economyrunner]

INNANZITUTTO VENDEREI LE SEDI DEI PARTITI E DEI SINDACATI .... AVANTI !

Tutta roba messa su dai finanziamenti pubblici.

 

[agricolo]

Esatto. Per cui, dal momento che buona parte degli immobili "vendibili" hanno determinate caratteristiche che li rendono adatti solo al ruolo per cui sono stati costruiti (sembra banale, ma pare che non sia così), di fatto sono invendibili.

Si sono invendibili se non fosse che essendo lo stato a vendere, si potrebbe inserire una clausola legale che rende più semplice il cambio d'uso e quindi la vendita :-o

Sarebbe uguale. Comprare una caserma per trasformarla in un condominio, o in un centro direzionale, vuol dire sventrarla e rifarla. Costa meno comprare il terreno e costruire da zero. A meno che la caserma la vendi a prezzo del terreno, e siamo punto e a capo.

 

[Trotto@81]

Tutto quello che viene venduto in periodo di crisi è per forza di cosa svenduto.

 

[Ex Batri]

Esatto. Per cui, dal momento che buona parte degli immobili "vendibili" hanno determinate caratteristiche che li rendono adatti solo al ruolo per cui sono stati costruiti (sembra banale, ma pare che non sia così), di fatto sono invendibili.

Si sono invendibili se non fosse che essendo lo stato a vendere, si potrebbe inserire una clausola legale che rende più semplice il cambio d'uso e quindi la vendita :-o

Sarebbe uguale. Comprare una caserma per trasformarla in un condominio, o in un centro direzionale, vuol dire sventrarla e rifarla. Costa meno comprare il terreno e costruire da zero. A meno che la caserma la vendi a prezzo del terreno, e siamo punto e a capo.

Sicuramente il costo dell'intervento potrebbe essere più oneroso dal puinto di vista finanziario, però dal punto di vista finale il risultato è sicuramente molto più interessante se il progetto tiene la memoria di quello che c'era li prima.
Poi non è assolutamente detto che uno debba per forza sventrare un edificio per introdurvi delle nuove funzioni, anzi è il bello di questi interventi far convivere il vecchio con le nuove funzioni. Questo è il mio lavoro