Il finanziamento da usura

[nafnlaus]

è stato fortunato lui a trovare un notaio che è andato anche oltre il consueto mansionario per entrare anche su temi più squisitamente economico/finanziari.

La fortuna dipende se aveva più competenze dei funzionari di banca che erogavano il mutuo. Magari li ha corretti in qualche errore oppure la vedevano allo stesso modo.

 

[Gae1955]

Due note.

Fino alla crisi del 2008 le banche non verificavano alcunché e prendevano per buone le perizie di parte e di comodo in modo che nel mutuo rientrassero sia il prezzo di acquisto che le spese di arredamento o riammodernamento della casa acquistata ... i più furbi usavano l'extra per comprarsi la macchina più grossa.

Il notaio non è tenuto a valutare la situazione economica o patrimoniale che spetta invece alla banca.
Si limita a ratificare le decisioni prese altrove.

Anche oggi puoi aver più del 100% del valore della casa, sia perché il perito non è un agente immobiliare che conosce i prezzi delle case, sia perché esistono i mutui per le giovani coppie che ti danno un mutuo più alto per coprire i costi di ristrutturazione ed arredamento.
Ma lasciando da parte questi 2 casi, rimane sempre il tema che il rapporto tra la somma delle rate e lo stipendio che porti a casa (in 12\13 e 14esimi) non può superare una certa percentuale.

 

[nafnlaus]

Anche oggi puoi aver più del 100% del valore della casa, sia perché il perito non è un agente immobiliare che conosce i prezzi delle case, sia perché esistono i mutui per le giovani coppie che ti danno un mutuo più alto per coprire i costi di ristrutturazione ed arredamento.

Non è il tema di cui si discute ma vorrei solo fare una precisazione.
Più del 100% non credo dato che le garanzie statali si fermano all'80%.
Il perito incaricato dalla banca è responsabile penalmente e civilmente dei danni causati dalla sovra-valutazione. Non darà mai e poi mai valori che esulino il valore di mercato per edifici simili. nella stessa zona.
L'agente immobiliare conosce i valori relativi alla vendita anche rispetto alla capacità di attrarre clienti per riscuotere la mediazione ma non ha particolari competenze e valenze legali.
Spero non salti fuori la storia dell'agente che fa perizie per il tribunale perché si entra in un ginepraio.

 

[Gae1955]

Non è il tema di cui si discute ma vorrei solo fare una precisazione.
Più del 100% non credo dato che le garanzie statali si fermano all'80%.
Il perito incaricato dalla banca è responsabile penalmente e civilmente dei danni causati dalla sovra-valutazione. Non darà mai e poi mai valori che esulino il valore di mercato per edifici simili. nella stessa zona.
L'agente immobiliare conosce i valori relativi alla vendita anche rispetto alla capacità di attrarre clienti per riscuotere la mediazione ma non ha particolari competenze e valenze legali.
Spero non salti fuori la storia dell'agente che fa perizie per il tribunale perché si entra in un ginepraio.

Anno 2016, fatto da una carissima coppia di conoscenti. Mutuo di 137.000 su una casa da 120.000.
Fatta richiesta di accesso al fondo delle giovani coppie. Naturalmente il tasso variabile era peggiorativo rispetto al tasso di mercato, infatti sono riusciti a surrogare solo 2 anni fa, una volta sotto l'80%.
Periziata 2 anni fa a 170.000 per la surroga.

 

[nafnlaus]

Anno 2016, fatto da una carissima coppia di conoscenti. Mutuo di 137.000 su una casa da 120.000.
Fatta richiesta di accesso al fondo delle giovani coppie. Naturalmente il tasso variabile era peggiorativo rispetto al tasso di mercato, infatti sono riusciti a surrogare solo 2 anni fa, una volta sotto l'80%.
Periziata 2 anni fa a 170.000 per la surroga.

Prima perizia di 10 anni fa. Magari la casa è stata pagata meno di quello che poteva effettivamente essere richiesto al tempo oppure poteva essere ipotizzata una crescita di valore come confermato dai 170mila della surroga.
Andrebbe conosciuta la singola operazione per un giudizio di merito.
Non ho elementi per discuterne

La tendenza operativa e/o di mercato però non si fa con i casi singoli.
Ho un amico che si è preso con 30 mila euro una casa indipendente di 180 mq di cui 110 di abitazione e 70 di cantine con corte e giardino. All'atto ha dichiarato fiscalmente più di quello che l'ha pagata che è comunque molto meno di quello che valeva sul mercato. Per una serie di ragioni si sono verificate delle condizioni particolari e ne ha approfittato ma credo nessuno possa dire che si comprano quelle case in quel luogo a quel prezzo.

 

[Gae1955]

Prima perizia di 10 anni fa. Magari la casa è stata pagata meno di quello che poteva effettivamente essere richiesto al tempo oppure poteva essere ipotizzata una crescita di valore come confermato dai 170mila della surroga.
Andrebbe conosciuta la singola operazione per un giudizio di merito.
Non ho elementi per discuterne

La tendenza operativa e/o di mercato però non si fa con i casi singoli.
Ho un amico che si è preso con 30 mila euro una casa indipendente di 180 mq di cui 110 di abitazione e 70 di cantine con corte e giardino. All'atto ha dichiarato fiscalmente più di quello che l'ha pagata che è comunque molto meno di quello che valeva sul mercato. Per una serie di ragioni si sono verificate delle condizioni particolari e ne ha approfittato ma credo nessuno possa dire che si comprano quelle case in quel luogo a quel prezzo.

Bilocale da ristrutturare nella zona ovest di Milano, vedendo i vari annunci del tempo, quello era il suo prezzo,non i 125000 dell’annuncio.
E non era un caso singolo, dato che l’agente che ha seguito la compravendita è responsabile di 4 agenzie dello stesso franchising nella zona, quindi conosce quelle abitazioni decisamente bene.
Il caso dell’affare dove paghi ben sotto mercato sono situazioni che non arrivano ai nostri occhi, ma vengono prima acchiappati dagli agenti immobiliari sapendo di avere un rapido realizzo.

 

[SaMi]

All'acquisto della clio mi feci bene i conti, auto da 20.000 euro di listino, 5.000 di anticipo, 36 rate da 210 e maxi rata da 11.400. Feci includere estensione di garanzia al 3 anno, tutte le polizze tranne rc e 2 anni di manutenzione. Alla fine avrei pagato 24.000, ma dopo 2 rate lo estinsi con un risparmio di 2000 euro.

Però era scritto tutto chiaramente,le condizioni nemmeno così cattive, nessuna bugia da firmare tramite otp

 

[cuorern]

All'acquisto della clio mi feci bene i conti, auto da 20.000 euro di listino, 5.000 di anticipo, 36 rate da 210 e maxi rata da 11.400. Feci includere estensione di garanzia al 3 anno, tutte le polizze tranne rc e 2 anni di manutenzione. Alla fine avrei pagato 24.000, ma dopo 2 rate lo estinsi con un risparmio di 2000 euro.

Però era scritto tutto chiaramente,le condizioni nemmeno così cattive, nessuna bugia da firmare tramite otp

Sei la conferma di quel che scrivevo io (e non solo), ossia che non tutti sono "oscuri" o sconvenienti, bisogna semplicemente stare attenti alle condizioni e valutarle per la propria situazione.

Rispetto alla tua situazione, nelle ultime esperienze di aursti contratti/finanziamenti, hanno inibito la possibilità di estinguerli in anticipo con un "bello" stratagemma: se vuoi recedere e chiudere il finanziamento (cosa sempre possibile, per legge) però in quel caso devi restituire l'extra sconto condizionato all'apertura ma soprattutto al mantenimento del finanziamento fino a naturale scadenza o a tot. n. di rate.

Insomma, c'era una scappatoia per il cliente e, dal punto di vista di chi "vende" il finanziamento, l'hanno corretta tappando la falla: il banco vince.

 

[momonedusa]

ma scusate, mai fatto finanziamento, ma non è obbligatorio comunicare il taeg?
Mi pare abbastanza immediato, più semplice di fare i calcoli

 

[SaMi]

Rispetto alla tua situazione, nelle ultime esperienze di aursti contratti/finanziamenti, hanno inibito la possibilità di estinguerli in anticipo con un "bello" stratagemma: se vuoi recedere e chiudere il finanziamento (cosa sempre possibile, per legge) però in quel caso devi restituire l'extra sconto condizionato all'apertura ma soprattutto al mantenimento del finanziamento fino a naturale scadenza o a tot. n. di rate.

Avevo chiesto in volkswagen e da loro è possibile estinguerlo dopo la 5° rata mi pare di ricordare, renault offre le condizioni "meno peggiori". Stellantis invece offre condizioni terribili.

Quando è possibile meglio comprare in unica soluzione o con finanziamento classico, ma anche quelli sono esagerati.

 

[cuorern]

ma scusate, mai fatto finanziamento, ma non è obbligatorio comunicare il taeg?
Mi pare abbastanza immediato, più semplice di fare i calcoli

Beh, TAN e TAEG sono i tassi di interesse annuali ("Nominale" il primo ed "Effettivo Globale") che vengono applicati.

Guardare quei numeri, da soli, richiede una certa perizia per poter "immaginare al volo" un piano di ammortamento e la cifra totale.

È un dato fornito, ma certamente si fa molto prima (ed è più intuitivo) sommare anticipo, numero rate x importo rata e maxi-rata.

In ogni caso è sufficiente chiedere il modulo SECCI relativo, in quel documento viene riportata una tabella riepilogativa con tutte queste condizioni già sviluppate ed esplicitate, oltre ovviamente ai tassi di interesse (TAN e TAEG) applicati.

 

[U2511]

ma scusate, mai fatto finanziamento, ma non è obbligatorio comunicare il taeg?
Mi pare abbastanza immediato, più semplice di fare i calcoli

Il problema è che insieme al finanziamento ti vendono i “servizi” (assicurazioni, tagliandi etc) che non rientrano nel TAEG, e te li caricano a prezzi molto più elevati di quello che troveresti per conto tuo. In pratica il TAEG viene artificiosamente ridotto.

 

[cuorern]

Avevo chiesto in volkswagen e da loro è possibile estinguerlo dopo la 5° rata mi pare di ricordare, renault offre le condizioni "meno peggiori". Stellantis invece offre condizioni terribili.

Quando è possibile meglio comprare in unica soluzione o con finanziamento classico, ma anche quelli sono esagerati.

Ottimo, obiettivamente pagare "solo" 5 rate, mantenendo lo sconto abbinato al finanziamento, consente di risparmiare un sacco di soldi di interessi ed avvicinarsi se non portare a un totale inferiore a quanto si sarebbe speso con un acquisto per contanti.

Mi sembra fin "strano" che VW BANK offra ancora questa scappatoia, però è un (gran) bene per gli utenti, quindi meglio così!

 

[SaMi]

Mi sembra fin "strano" che VW BANK offra ancora questa scappatoia, però è un (gran) bene per gli utenti, quindi meglio così!

Mi hanno detto questo poco meno di 1 anno fa, non so se le cose siano cambiate. Io di recente ho preferito acquistare km0 da plurimarche piuttosto che nelle reti ufficiali. Mi trovo meglio a parlare col proprietario dell'attività piuttosto che con un venditore dipendente.

 

[nafnlaus]

Il problema è che insieme al finanziamento ti vendono i “servizi” (assicurazioni, tagliandi etc) che non rientrano nel TAEG, e te li caricano a prezzi molto più elevati di quello che troveresti per conto tuo. In pratica il TAEG viene artificiosamente ridotto.

Senza dimenticare quelli che ti fanno pagare a parte i 180-300 euro di istruttoria che poi ti ritrovi anche nel taeg pagandoli due volte.